Investir em um imóvel é uma boa ideia. Contudo, é preciso estar muito atento a alguns pontos antes de dar esse passo, afinal, no mercado imobiliário, é fácil acabar levando gato por lebre.

Pensando em ajudar você neste importante momento, preparamos este guia completo. Nele, você aprenderá sobre o melhor momento para comprar um imóvel, como funciona o investimento em imóveis, e como fazer essa aquisição com segurança. Continue a leitura e confira!

1. Imóveis como investimentos. Entenda!

Em primeiro lugar, pode-se dizer que a aquisição de um imóvel é um investimento no futuro da família. Afinal, aluguéis são caros, e poder usufruir de uma casa já paga na sua aposentadoria representa uma grande tranquilidade.

Quando receberem o imóvel como herança, seus filhos e netos também poderão ter uma vida financeira mais tranquila, podendo inclusive investir em outros imóveis.

Além desse tipo de investimento, que é de longo prazo, você também poderá usufruir no futuro próximo das vantagens de ter o próprio imóvel. Isso porque seu imóvel pode ser uma excelente fonte de renda.

Você pode colocá-lo para alugar da maneira convencional – com contrato de X anos e pagamento mensal – mas, dependendo da qualidade do imóvel e da sua localização, existem outras formas mais interessantes de alugá-lo. Passemos a um exemplo prático.

Imagine que você tem uma bela casa, no paradisíaco litoral norte de São Paulo. Cercada de natureza, vista para o mar, piscina, hidromassagem, várias suítes, e outras comodidades do tipo.

Obviamente, você poderá alugá-la por temporada para famílias e grupos de turistas que desejam uma experiência de alto padrão. Porém, este imóvel estaria num patamar tão elevado, que você poderia até mesmo fazer locação para programas de TV, filmes, novelas etc.

Esse tipo de contrato tem uma lucratividade muito alta, principalmente porque, ao aparecer na mídia, você atrairá a atenção para futuros negócios do mesmo tipo. Por isso, ao adquirir um imóvel, sempre leve em conta seu valor estético. Um imóvel bonito e bem localizado é um imóvel que gera uma boa receita.

Alugar sua casa de praia para turistas ou filmagens é ideal se você mora em outra cidade e deseja utilizar a casa esporadicamente, o que seria inviável ao ter um inquilino fixo.

Outro importante meio de lucrar com seu imóvel, que é possível mesmo que ele não esteja no mesmo padrão e condições do exemplo acima, é ficar de olho no mercado imobiliário.

Suponha, agora, que você mora na cidade, e seu imóvel fica em determinada rua que não tem nada digno de nota: é segura, mas não tem muito comércio próximo; tem circulação de ônibus, mas é um pouco barulhenta etc.

Após algum tempo, inicia-se a construção de uma estação de metrô a 200 metros de sua casa ou apartamento. Com isso, vai surgindo um significativo número de lojas por perto; logo, muitas pessoas terão interesse de morar na área. O valor do imóvel começa a subir.

Neste caso, é uma boa ideia vendê-lo, pois você terá um lucro bastante expressivo em relação ao valor pago por ele antes de a região ficar valorizada. Caso você não more no imóvel, também é um bom momento para disponibilizá-lo para aluguel, pois o preço cobrado também será mais alto.

Apesar de o exemplo dado ser uma estação de metrô, esta não é a única possibilidade de valorização da região, que traz oportunidades interessantes para vender ou alugar seu imóvel. Essa valorização também pode acontecer devido à construção de um shopping, de um terminal de ônibus, revitalização de um parque etc.

2. Comprar ou alugar?

Devido a todas as vantagens que explicamos acima, na maioria dos casos, é mais vantajoso adquirir seu próprio imóvel a morar de aluguel. Afinal, quando alugamos um imóvel, todo o dinheiro que gastamos com ele é destinado somente a nos manter temporariamente morando nele. Após o fim do contrato, não possuímos nada.

No entanto, existem algumas situações em que alugar é mais vantajoso. A seguir, explicaremos quais são elas.

2.1. Permanência temporária

Se você não pretende ficar muito tempo em uma cidade ou bairro, é melhor alugar um imóvel. O processo para se mudar dele depois será bem menos burocrático, e você não precisa depender de vender o imóvel atual para adquirir outro.

2.2. Lugar desconhecido

Se você está indo pela primeira vez para um lugar, é melhor viver de aluguel temporariamente. Assim, você saberá exatamente onde estão as melhores oportunidades para comprar no futuro, em vez de fazer uma escolha precipitada, sem conhecer a cidade ou região do imóvel.

2.3. Empresa

Para empresas de pequeno e médio porte, é mais vantajoso estar sediada em um prédio alugado. Caso você tenha problemas e precise fechar, não precisará encontrar um comprador para o imóvel.

3. Tipos de imóveis

Quando falamos de imóveis, podemos tratar de variados tipos de construções comerciais e residenciais. Neste texto, falaremos principalmente sobre construções residenciais. Se você ainda não conhece as particularidades dos imóveis residenciais, confira a seguir:

3.1. Casa

Casas podem localizar-se em ruas comuns ou condomínios fechados, e ter um andar, dois (sendo denominadas sobrados) ou mais. Também variam em tamanho, mas sua principal característica é ser uma unidade independente. Geralmente possuem garagem e quintal individuais.

3.2. Apartamento

Ao contrário da casa, o apartamento se localiza em unidades conjuntas, os prédios residenciais (ou mistos: aqueles que além de apartamentos, possuem lojas e salas comerciais). Dispõem de garagem conjunta e áreas comunais em vez de quintal.

3.3. Kitnet

Parecidos com apartamentos, mas de menor orçamento. São unidades pequenas, para somente uma pessoa, com apenas um banheiro e um quarto/cozinha integrado. Geralmente localizam-se em prédios mais simples, que não têm garagem e áreas de lazer.

3.4. Flat

Uma espécie de apartamento menor, porém com mais comodidades. Dispõe de serviços de hotel, como restaurantes no próprio prédio, limpeza do interior do imóvel feita pela administração predial etc.

3.5. Cobertura

Localizadas no último andar de um prédio de alto padrão, a cobertura é uma espécie de apartamento mais sofisticado, podendo ter áreas externas privativas, localizadas na parte superior do prédio.

3.6. Mansão

São consideradas mansões as casas de alto padrão, que além de terem um tamanho muito maior que a média, também contam com jardins exuberantes e comodidades de luxo, que podem ir de casa de hóspedes a campo de golfe próprio. São bem isoladas de outras construções, mesmo quando a vizinhança toda também é composta de mansões.

3.7. Casa de praia ou de campo

Geralmente é o imóvel secundário de uma família, utilizado para estadia durante viagens. Pode ser qualquer dos tipos de imóveis acima, dependendo das preferências e possibilidades financeiras do proprietário.

4. Como funciona o investimento em imóveis?

Conforme falamos acima, o mero ato de adquirir um imóvel é uma espécie de investimento, que traz inúmeros benefícios para você e sua família. Mas existe uma outra maneira de investir em imóveis, que é parecido com investir na bolsa de valores.

Estamos falando dos fundos de investimento imobiliário, uma espécie de aplicação financeira. Este tipo de empreendimento funciona da seguinte maneira: você adquire cotas sobre imóveis pertencentes ao fundo, mas não é proprietário do imóvel. Ou seja, você não pode tomar decisões sobre ele, nem ser responsabilizado por nenhum problema que ocorra com ele.

Estas cotas são bem similares às tradicionais ações da bolsa de valores, porém seus lucros dependem da variação do mercado imobiliário, e não dos inúmeros fatores que podem afetar o valor de uma empresa. Por conta disso, essa é considerada uma das formas mais seguras de investir dinheiro.

O investimento em um fundo imobiliário também é uma forma de proteger seu dinheiro da inflação. Afinal, o valor dos imóveis é atualizado mensalmente, sempre de acordo com o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Quando compra um imóvel, você paga de acordo com o INCC. Já quando adquire títulos imobiliários, você recebe de acordo com o INCC.

O INCC é um índice próprio do mercado imobiliário, calculado com base em outros índices relativos à inflação. Por isso, se a inflação estiver alta, vale mais a pena comprar títulos de imóveis, do que imóveis em si.

Para lucrar com esse tipo de investimento, existem duas maneiras: o recebimento de dividendos e a venda de cotas. As duas podem ocorrer simultaneamente, porém a venda de cotas pode diminuir o recebimento de dividendos. Explicamos melhor a seguir:

4.1. Recebimento de dividendos

Você já ouviu falar de empresas que dividem a lucratividade com os acionistas? No mercado imobiliário ocorre a mesma coisa. Até 95% dos lucros do fundo podem ser divididos entre os investidores, e isso ocorre mensalmente.

Por isso, quanto mais cotas você possui, maior será a “mesada” recebida, pelo simples fato de você ter dinheiro investido em um determinado fundo.

4.2. Venda de ações

Quem é investidor, precisa estar diariamente atento ao preço de negociação das cotas, que são equivalentes às ações da bolsa de valores. Quando uma cota que você possui sofre valorização, é um bom momento para vendê-la a outro investidor e lucrar com a diferença entre o valor que você pagou quando comprou e o valor de venda.

Novamente, neste caso, quanto mais dinheiro investido, maior o lucro. Porém, ao ter menos ações, você também receberá menos dividendos. Por isso, é preciso avaliar qual deles valerá mais a pena.

Além de tudo que citamos acima, outra vantagem do investimento em fundos imobiliários é a liquidez: é muito mais rápido e fácil vender suas ações que vender seu imóvel; até porque cada pacote de ações pode ser vendido para diferentes compradores, ao contrário do imóvel, que é vendido para uma pessoa só.

5. Quando comprar um imóvel?

Conforme explicamos no tópico anterior, para adquirir um imóvel, em primeiro lugar, é preciso observar a inflação do período, que impacta diretamente nos preços. Como o comprador arca com qualquer reajuste “para cima”, comprar um imóvel em um momento de inflação alta significa pagar mais do que este imóvel realmente vale.

Além disso, o ideal é que o mercado imobiliário esteja aquecido o suficiente para haver bastante oferta de imóveis, mas não tanto a ponto de criar uma bolha imobiliária. Ou seja, os preços devem ser competitivos, mas não tão acima da realidade a ponto de não haver compradores.

Neste momento, a economia do país encontra-se em lenta recuperação de uma grave crise que durou mais de três anos, e muitos proprietários de imóveis estão no prejuízo, tendo que arcar com a manutenção básica de imóveis que estão parados.

Este tipo de situação é propício para a compra, pois é mais fácil fazer uma proposta bem abaixo do preço pedido, e ela ser aceita. Afinal, para muitas pessoas vale a pena receber um valor menor pelo imóvel do que continuar tendo gastos com ele.

5.1 Vale a pena comprar só para alugar?

Muitas pessoas já possuem um imóvel onde moram, e se perguntam se vale a pena ter um segundo imóvel e colocá-lo para alugar. A realidade é que isso depende muito da qualidade geral do imóvel e do preço pedido.

Imagine que você tem dinheiro para investir em imóveis, e está na dúvida se compra um apartamento para alugar ou se investe em um fundo imobiliário. Se você encontrar um apartamento de qualidade, em uma região valorizada e em bom estado, por um preço interessante e dentro de seu orçamento, vale a pena comprá-lo.

Apesar de ser raro, isso pode acontecer. O atual proprietário pode estar precisando de dinheiro com urgência, e disposto a receber pouco pelo imóvel.

Hoje em dia existem muitos imóveis disponíveis para aluguel no mercado. Grande parte deles está em péssimo estado e vai ficar desocupado por muito tempo. As boas ofertas ficam disponíveis por pouco tempo.

Se você é o dono de uma boa oferta, certamente terá uma boa lucratividade com o aluguel do imóvel, que ficará pouco tempo parado. Mas, se for para investir em algo mal localizado ou decrépito, mesmo que esteja a preço de banana, é melhor pensar duas vezes.

Você pode gastar tempo e dinheiro promovendo grandes melhorias no imóvel, mas é bastante arriscado. Principalmente se o problema for a localização, afinal, uma casa bonita em um lugar sem segurança ou muito afastado não é o suficiente para atrair a atenção.

Dito isso, pode-se dizer que “viver de renda” através do aluguel, na maioria dos casos, só funciona para quem herda imóveis. Afinal, o investimento feito é alto, e o retorno demora muitos anos para chegar. Isto, é claro, além dos gastos com a manutenção da casa, pagamento de IPTU, condomínio etc., nos períodos que ela não estiver alugada, entre outros.

Apesar dos riscos inerentes à negociação de ativos, em geral, vale mais a pena investir em fundos de imóveis. A não ser, é claro, que você se depare com uma excelente oferta, de um imóvel que seja muito atrativo para o aluguel — como os exemplos que demos no primeiro tópico deste texto.

6. Vantagens e riscos na compra de imóveis

Comprar imóveis, seja para alugar, revender ou viver com sua família, traz consequências positivas e negativas. Falaremos agora sobre as principais delas.

6.1. Vantagens

A principal vantagem de adquirir um imóvel, conforme explicado no início deste texto, é a segurança e tranquilidade que isso traz para o futuro da família. Seus filhos poderão usufruir da renda gerada por eles, ou terem um lugar garantido para morar, independentemente de pagar longos financiamentos, por exemplo.

Além disso, a compra de um imóvel é sempre uma realização pessoal, e um investimento seguro — quando você quiser vendê-lo, mesmo que demore, receberá um bom dinheiro.

6.2. Riscos

Ao comprar um imóvel na planta, o principal risco é que ele acabe atrasando muito para ser concluído e entregue, o que causa grandes aborrecimentos. No entanto, o maior risco é de comprar um imóvel já construído, pois ele pode ter débitos pendentes, defeitos estruturais invisíveis e até mesmo estar penhorado.

Felizmente, hoje em dia é mais fácil verificar se existe algum tipo de pendência ou restrição judicial sobre um bem, por isso é muito importante fazer as devidas verificações.

Já em relação aos problemas na estrutura do imóvel, é essencial solicitar uma vistoria completa antes da compra. Assim, você pode evitar fechar negócios que tragam prejuízos, por necessitarem de consertos caros, por exemplo. Ou pode conseguir fechar negócio a um preço mais baixo, caso o imóvel tenha um problema que você esteja disposto a resolver.

7. Como comprar um imóvel com segurança

Em primeiro lugar, resista à tentação de comprar direto com o proprietário, e sempre utilize uma imobiliária ou corretor de imóveis como intermediário de qualquer transação — mesmo que você conheça o vendedor. Afinal, contar com um profissional especializado garante maior proteção jurídica a ambas as partes.

O segundo passo é procurar saber se o imóvel é objeto de ação judicial ou outro tipo de constrição. Nem todas as imobiliárias fazem isso por padrão, por isso você deverá conversar com seu corretor ou obter o número da matrícula do imóvel e verificar por conta própria.

Em caso de qualquer irregularidade, desista da compra, não importa o quanto a casa seja bonita ou barata. Todos os problemas que o imóvel tiver ficarão sob sua responsabilidade.

A seguir, atue no sentido de minimizar os riscos, solicitando uma vistoria completa no imóvel. A estrutura de sustentação da casa, a fiação elétrica, os canos, o sistema de gás (se houver) e de esgoto devem ser checados por um profissional.

Problemas aparentes, como marcas no chão e nas paredes também devem ser anotados. Afinal, eles precisarão ser consertados, seja antes ou depois da venda.

É muito importante tomar essas medidas antes de assinar qualquer tipo de contrato, e só fechar negócio quando estiver satisfeito com as melhorias feitas. Caso contrário, o vendedor deixa de ter responsabilidade de lidar com qualquer conserto.

Se você vai comprar direto na planta, pode ficar tranquilo quanto a golpes. Após a criação da Lei 4.195/1964, toda empresa que pretende fazer incorporação imobiliária, ou seja, vender imóveis antes de eles estarem construídos, precisa estar dentro de rígidos critérios que garantem a segurança do comprador.

Nesse caso, o importante é pesquisar sobre o histórico da construtora e da empreiteira: elas costumam entregar as obras concluídas dentro do prazo, ou com um atraso aceitável? Respondem a muitos processos por cobranças indevidas ou outros tipos de práticas abusivas e não previstas em contrato?

Sempre conte com o auxílio de um advogado antes de assinar qualquer tipo de contrato, especialmente os que dizem respeito a construtoras. Eles são contratos de adesão, ou seja, não podem ser modificados. Se você assinar e depois perceber que não concorda com algum termo, será tarde demais.

Lembre-se de que boas imobiliárias possuem um amplo suporte jurídico, e poderão providenciar o profissional adequado para avaliar se vale a pena fechar esse negócio ou não.

Uma das formas de ter mais segurança na hora de comprar seu imóvel, seja na planta, novo ou de outro proprietário, é tratar com uma imobiliária de confiança, que só negocie imóveis dentro de um alto padrão de qualidade.

8. Qual a melhor época da vida para comprar imóveis?

Nem todos têm a oportunidade de adquirir a própria casa assim que se casam ou logo que saem da casa dos pais. Por isso, considere alguns outros momentos da sua vida que são ideais para se tornar proprietário de um imóvel:

8.1. Promoção no trabalho

Se você recentemente passou a receber mais dinheiro, está em um ótimo momento para comprar um imóvel, mesmo que seja através de financiamento. Caso você prefira comprar à vista (ou dar um valor alto como entrada), é um bom momento para começar a poupar bastante para esse objetivo.

8.2. Aumento da família

É normal que um casal viva num apartamento com pouco espaço, e se mude para um lugar maior após o nascimento do primeiro filho. Também é comum que uma família que só tem um filho viva em um imóvel de tamanho médio, e ele não atenda mais às suas necessidades com a chegada de uma segunda criança. Estes são momentos ideais para investir na casa própria.

8.3. Mudança de cidade

Se você já conhece a nova cidade onde vai viver, pretende se estabelecer por bastante tempo no lugar, e é capaz de escolher a região perfeita para viver, compre uma casa. Principalmente se você tinha um imóvel em outra cidade e já conseguiu vendê-lo. Caso contrário, pagar aluguel dilapidará rapidamente este valor.

Comprar um imóvel é uma das decisões mais importantes que tomamos na vida, pois suas consequências repercutem ao longo de anos. Mas, com este guia, ficou mais fácil, não é mesmo?

Se você tem interesse em adquirir um ótimo imóvel no litoral norte de São Paulo, entre em contato conosco!

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