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Comprar um imóvel é uma tarefa muito séria, que exige dedicação e conhecimentos sobre determinados aspectos. Conhecer as informações necessárias para esse processo é fundamental para que não haja imprevistos.

Além de tomar certos cuidados para adquirir uma propriedade com segurança, o futuro dono também precisa ter paciência para enfrentar burocracias. Isso significa que não basta ter o dinheiro para comprar uma casa, mas também saber quais são os caminhos a serem percorridos por essa longa jornada.

Dúvidas em relação a documentação, financiamento e gastos são os principais questionamentos dos compradores de imóveis.

Pensando nisso, desenvolvemos esse post com a finalidade de mantê-lo informado e norteá-lo sobre o processo de aquisição de imóveis de forma segura, o que tornará essa transação em um momento prazeroso para você e toda a família.

Interessado em saber mais sobre o assunto? Então, acompanhe o conteúdo até o fim!

1. Realize um planejamento detalhado

Planejamento é a primeira ação a ser desenvolvida quando se pensa em comprar um imóvel. Isso porque, esse tipo de aquisição envolve um investimento financeiro muito alto e é preciso estar preparado para isso. Respeitar o seu potencial de compra é imprescindível para que a realização do seu sonho dê certo.

Nesse sentido, algumas dicas para se planejar diante esse objetivo são primordiais. Conheça algumas delas.

Escolha o imóvel adequado a sua necessidade

Está pensando em comprar um imóvel? Para qual finalidade? Uma casa própria para moradia fixa? Uma propriedade para descansar com a família? Casa ou apartamento? Condomínio fechado ou não?

Todos esses questionamentos devem ser levantados quando se está pensando em adquirir um bem como esse. Saber qual o imóvel está mais adequado para a sua realidade é o primeiro passo do planejamento.

Por meio desse levantamento se iniciará a pesquisa em busca da tão sonhada casa.

Seja para a realização do sonho da casa própria ou a satisfação em ter uma residência sua para descansar em finais de semana ou férias, é muito importante saber primeiro quais são as suas necessidades.

Independentemente do estilo, atente-se sempre pela segurança que o imóvel pode oferecer. Opte pelo conforto e não se esqueça de que passará longos períodos nesse local.

Considere a localização do imóvel

Um dos principais fatores de valorização de uma casa ou apartamento é a localização. Por isso, ela deve ser levada em consideração a curto e longo prazo. Fique atento a transportes, serviços, comércio, segurança para casa e outros aspectos que podem influenciar no índice da qualidade de vida do local.

Além disso, o seu perfil deve ser respeitado, pois de nada adianta comprar um imóvel em um lugar muito agitado se está em busca de tranquilidade.

Veja se o tipo de imóvel escolhido está dentro do seu orçamento

Agora que você já sabe o que quer, é hora de levantar as finanças e saber qual o tamanho do investimento que seu orçamento pode suportar. Verifique o valor total do imóvel e se terá o dinheiro para o pagamento à vista ou se precisará de um financiamento para aporte. Nesse último caso, analise o valor em mãos para a entrada e até quanto pode comprometer o seu orçamento com parcelas mensais.

Geralmente, essas parcelas não podem ultrapassar 30% da renda total familiar. O ideal é ter, pelo menos, um terço do valor do imóvel para, assim, financiar a residência por volta dos 12 anos e contar com parcelas que valem o preço de um aluguel, por exemplo.

Para saber se o imóvel escolhido cabe realmente dentro do seu orçamento, procure o gerente do seu banco e troque algumas ideias. Ele poderá fazer simulações de financiamento, baseado em sua renda, e apresentará as principais linhas de créditos disponíveis para esse tipo de aquisição.

2. Atente-se para todos os gastos necessários

O processo de compra de imóveis não envolve somente o valor da residência em si. É preciso ficar atento às taxas e despesas que acompanham a transação de compra e venda. Entre os principais gastos podemos destacar:

  • ITBI;
  • escritura Pública;
  • registro do imóvel;
  • IPTU e condomínio;
  • imposto de Renda etc.

ITBI (Imposto de transmissão de bens imóveis)

O ITBI é uma taxa municipal, por isso a sua alíquota deve variar de acordo com cada prefeitura. Ela costuma variar entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em São Paulo, por exemplo, a taxa de ITBI cobrada é de 3%.

Consulte o site da prefeitura em que está adquirindo o imóvel para saber o valor do ITBI cobrado por ela e verifique também as vantagens oferecidas para determinados tipos de propriedades e de contribuintes, como primeira aquisição de imóvel, comprador servidor público municipal etc.

Preste atenção aos prazos de pagamento e multas. Em algumas cidades é possível parcelar o valor do ITBI, já em outras o pagamento deve ser feito somente à vista.

Escritura Pública

Os valores gastos com escritura pública variam conforme o estado onde está localizada a residência desejada. Para se informar melhor sobre essa despesa imposta pelo seu estado acesse a página do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil.

Quem compra imóvel por financiamento, geralmente, fica isento do pagamento dessa taxa, já que o contrato emitido pela agência bancária tem fé de escritura pública.

Registro do imóvel

A propriedade só se torna sua realmente após o registro do imóvel. Para isso, é necessário encaminhar até o cartório de Registro de Imóveis a escritura e o comprovante de pagamento do ITBI para que seja, então, realizada a transferência do imóvel para o seu nome.

As despesas para essa transação também dependem de cada estado.

Condomínio e IPTU

Se você fez a compra do imóvel com o intuito de revender, é necessário levar em conta os custos mensais com as taxas de condomínio e IPTU.

Isso também vale para quem compra residências com intenção de alugá-las. Os meses em que estiver vago será preciso cobrir esses custos.

Imposto de renda

Os investidores em imóveis, que compram casas para depois revender, devem contar com esse custo na operação de compra de venda. A Receita Federal do Brasil cobra 15% dos lucros para esse tipo de negócio.

Entretanto, algumas despesas podem deduzidas no valor da venda, o que diminui a margem de desconto do imposto de renda. Conheça o que a Receita Federal autoriza deduzir nesse procedimento:

  • despesas com pequenos reparos, como pintura, troca de azulejos, pisos, encanamentos, paredes etc.;
  • reforma, ampliação ou construção, para isso os projetos devem ser liberados pelo órgão do município competentes;
  • gastos com corretagem referentes à compra da residência vendida, contanto que o ônus seja suportado pelo alienante;
  • dispêndios com demolição de área construída no terreno, sob a condição de efetivação da alienação;
  • preço do ITBI pago pelo alienante na compra do imóvel alienado;
  • valores gastos com melhorias;
  • despesas com a realização de obras públicas como construção de sarjetas, meio-fio, instalação de rede de esgoto, pavimentação de vias, instalação de rede elétrica, entre outros;
  • demais acréscimos e juros pagos para adquirir o imóvel.

Além dessas deduções, existem algumas situações em que é possível não pagar o imposto de renda, são elas:

  • quando o valor do imóvel vendido for inferior a R$ 440 mil e ser sua única propriedade. Além disso, o proprietário não pode ter efetuado outra venda de imóvel, nos últimos cinco anos;
  • quando se tratar de propriedade residencial e, no prazo de 180 dias a contar do fechamento do contrato, a pessoa aplicar o valor da venda na compra de outro imóvel residencial;
  • quando o ganho apurado acontece na alienação de imóveis comprados até 1969.

Para adquirir um imóvel é necessário colocar todos esses gastos na ponta do lápis, fazer simulações e entender se seu orçamento é capaz de suportar tudo isso.

3. Confira a documentação do imóvel

Além das taxas e impostos envolvidos na aquisição de um imóvel, é preciso contar também com a burocracia da documentação necessária para a realização dessa operação.

Para garantir uma compra com tranquilidade, é necessário fazer visitas e vistorias no imóvel desejado, a fim de que seja verificado algum problema aparente. Também será preciso fazer uma boa análise dos documentos necessários para completar o procedimento. A lista da papelada exigida está listada abaixo. Confira.

Matrícula retificada

A matrícula é emitida pelo Cartório de Registros de Imóveis. Esse documento deve atualizado com uma certidão de ônus reais, com o intuito de que seja verificado se a residência não está sendo afetada por nenhuma ação.

A matrícula atualizada traz consigo todo o histórico do imóvel, inclusive as alienações que já passaram por ele, comprovantes de propriedade e averbações da construção, das quais atestam qual o tipo de construção feita naquele local e qualquer outra alteração que teria o dever de ser documentada.

Habite-se

O Habite-se é o atestado que comprova se imóvel pode ser habitado. Ele também é adquirido pela prefeitura do local onde consta a propriedade. É interessante saber sobre esse documento a fim de obter conhecimento sobre o que se está comprando, isso não quer dizer que ele é fundamental para a negociação da compra do bem.

Entretanto, ele pode ser objeto de negociação, pois se o imóvel for vendido sem esse documento, o comprador pode ficar responsável por resgatá-lo. Por isso, ele deve disso na hora da tramitação, para pedir desconto na compra, se for o caso.

Certidão de situação fiscal/IPTU

Esse documento é obtido pela Prefeitura da região onde está localizada a propriedade. Ela demonstra se a propriedade tem dívidas no município, como o IPTU. Em várias cidades, a certidão de situação fiscal do imóvel já pode ser emitida pela internet.

Declaração de inexistência de dívidas condominiais

Essa declaração é para os casos de propriedades que têm condomínio e ela pode ser pedida para o síndico ou para a administradora do complexo. Ela certificará a inexistência de débitos relacionados a taxa de condomínio. Caso exista essa dívida, elas cairão para pagamento do novo proprietário.

Certidão enfitêutica

A certidão enfitêutica é emitida para propriedades foreiras, ou seja, imóveis ou terrenos pertencentes a União, municípios ou instituições privadas, por exemplo a Igreja Católica. A aquisição de um imóvel desse tipo possibilita apenas a permissão de uso e não da propriedade.

Ao adquirir a posse de uma propriedade você ganha a obrigação de pagar o aforamento ao proprietário. Ademais, na tramitação de um imóvel foreiro é necessário liquidar o laudêmio, que casualmente é pago pelo comprador em nome do vendedor, sendo que de acordo com a legislação, essa é uma obrigação do vendedor.

Esse documento certifica se o imóvel foreiro está quite com suas obrigações. No caso de imóveis pertencentes aos municípios, a certidão deve ser retirada na prefeitura, caso seja da União, ela pode ser obtida pelo site da SPU (Serviço do Patrimônio da União).

4. Confira a documentação do vendedor

Além da documentação do imóvel, os documentos do vendedor também devem ser verificados, a fim de manter perfeita a tramitação de compra e venda do imóvel. Confira os papéis exigidos nesse caso.

Documentos pessoais

O vendedor deve apresentar seus documentos básicos de identificação, isto é, CPF e RG.

Certidão de casamento ou união estável com regime de bens

Mesmo que o vendedor esteja concedendo um bem particular, ou seja, é somente dele, geralmente, o seu cônjuge ou companheiro deve ter ciência sobre a venda.

Se a propriedade for do casal, em que os dois são proprietários, então, será preciso apresentar a documentação de ambos.

Preste atenção se o vendedor é separado, mas não divorciado legalmente, pois é possível que essa venda resulte em briga entre o casal pela propriedade. O ideal é que os bens sejam partilhados antes de colocá-los à venda.

Já se o casal está em união estável que tenham um imóvel em nome dos dois, não há problemas. Pois, nesse caso, a certidão representa que o regime é de comunhão parcial de bens, atestando que ambos são proprietários e, portanto, vendedores.

Em contrapartida, se o imóvel estiver em nome de apenas um dos dois, será considerado como sendo de um único dono. Tudo pode mudar se o casal estiver em processo de separação, pois a outra parte só poderá intervir se houver litígio. Caso contrário, ele não poderá atrapalhar a negociação, a não ser que entre por via judicial.

Certidões negativas

Também é preciso tomar nota de algumas certidões que devem ser apresentadas pelo vendedor. Veja algumas delas:

  • ações criminais e cíveis: podem ser adquiridas pelo site da Justiça Federal;
  • execuções fiscais do estado e município: em geral são obtidas pelo site das secretarias de fazenda de cada uma;
  • protestos: emitidas pelos cartórios;
  • quitação de tributos federais: pode ser retirada no site da Receita Federal;
  • ações trabalhistas: essas informações podem ser encontradas no site do Tribunal Superior do Trabalho;
  • interdição, tutela e curatela (obtida em cartórios de registro civil das pessoas naturais e de interdições e tutelas).

Essas certidões são encontradas na web e muitas vezes podem ser gratuitas. Elas comprovam a situação de regularidade do vendedor e seu cônjuge ou companheiro em relação às dívidas trabalhistas e tributárias e não estão sendo processados e nem interditados judicialmente. Tais situações impedem a transação de venda por conta própria.

Caso o vendedor ateste não ter nenhum tipo de pendência relativa a essas certidões, ele não precisará comprovar renda, patrimônio complementar ou emprego. Caso aponte alguma dívida futura ou ações de cobrança contra sua pessoa o comprador pode solicitar algum comprovante de patrimônio que ateste a total cobertura daquela dívida desde que ela não seja um bem familiar.

5. Consulte as formas de financiamento disponíveis

Comprar um imóvel, muitas vezes, não é nada fácil para algumas pessoas. Esse é um tipo de investimento que necessita de um valor alto de capital para se concretizar. Por isso, muita gente recorre ao financiamento imobiliário.

Essa é uma ótima opção para alcançar o seu objetivo. Financiar, quer dizer pegar emprestado dinheiro com uma instituição financeira para, nesse caso, comprar uma propriedade. O recurso é obtido por meio de um contrato firmado entre o credor e o comprador com cláusulas que variam de acordo com o tipo de financiamento.

Dependendo do caso, a pessoa deve dar um valor de entrada e pagar o restante do imóvel com o empréstimo parcelado a juros. As principais modalidades de financiamento imobiliário que são praticadas no Brasil são as seguintes, confira.

SFH — Sistema Financeiro de Habitação

O SFH foi desenvolvido pelo Governo Federal e é garantida pelos recursos oriundos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos) e FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Criado e regido pela Lei 4.380/64, o sistema de financiamento regulamenta a maioria dos financiamentos imobiliários brasileiros.

Para financiar um imóvel por meio do SFH é necessário se enquadrar as seguintes características:

  • o valor máximo de avaliação do imóvel para os estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal deve ser de R$950 mil. Para os demais estados, o preço pode chegar a até R$800 mil;
  • a parcela do financiamento não pode ultrapassar mais do que 30% da renda mensal do comprador;
  • a dívida pode ser parcelada em até 35 anos (420 meses);
  • a realização da compra somente pode ser feita por pessoa física;
  • a taxa de juros mínima de juros em 2018 caiu para 9%;
  • o valor máximo a ser financiado é de 70% para imóveis usados e de 80% para novas propriedades.

SFI — Sistema de Financiamento Imobiliário

Esse tipo de empréstimo também foi desenvolvido pelo Governo Federal, com o intuito de cobrir as carências do SFH. Isso significa que ele é utilizado na compra de imóveis cujos valores são avaliados acima de R$950 mil ou R$800 mil.

Desse modo, como risco dessa operação equivale a valores maiores, a taxa de juros também é mais elevada e variável. Além da particularidade em relação ao valor do imóvel a ser financiado, podemos destacar mais algumas características como:

  • sem limite de renda comprometida;
  • o empréstimo a ser concedido pode variar entre 80% e 90% do valor do imóvel;
  • o tempo de quitação da dívida é mesma utilizada se SFH, ou seja, de até 35 anos (420 meses);
  • a aquisição pode ser feita tanto por pessoa física quanto jurídica;
  • em 2018, a taxa mínima passou a ser de 10% ao ano.

Da amortização do valor da dívida

Assim como temos diferentes tipos de financiamento de imóveis, também temos alguns tipos variados de amortização do financiamento que varia conforme o empréstimo realizado e a instituição financeira escolhida para a transação.

Entre os principais tipos de amortização podemos destacar:

  • SAC (Sistema de Amortização Constante): nesse caso, as prestações são decrescentes. Isso significa que, com o decorrer do tempo o valor das prestações do empréstimo diminui;
  • SACRE (Sistema de Amortização Crescente): Esse sistema é uma mescla dos dois sistemas anteriores. Aqui, as prestações aumentam com o passar do tempo até um certo limite, dependendo do tipo de empréstimo. Depois o valor das parcelas começa a cair;
  • Tabela Price: nesse modelo as prestações são fixas, com juros decrescentes e amortizações crescentes.

6. Conte com uma imobiliária de credibilidade

Assim como as demais áreas, trabalhar com compra, venda e locação de imóveis exige formação e qualificação apropriada de modo a oferecer maior segurança nas transações para ambas às partes envolvidas. Por isso, a intermediação e o acompanhamento na compra de um imóvel por uma imobiliária de credibilidade se tornam mais fácil e seguro.

Para tanto, é necessário conhecer bem a prestadora de serviços escolhida. Certifique sobre a sua confiabilidade no mercado antes de iniciar as atividades. Desse modo, você poderá se relacionar com quem realmente entende do assunto. Isso garante que sejam realizados bons negócios.

Entre as vantagens de contratar uma imobiliária confiável para compra de um imóvel podemos destacar:

  • realização de muitas visitas, até que se encontre o imóvel no perfil do cliente;
  • acompanhamento e verificação de toda a parte burocrática da operação de compra e venda, acarretando em mais segurança na hora de fechar o negócio;
  • transparência em relação a situação física e jurídica do imóvel;
  • ganho de tempo, pois promove celeridade na busca pelo imóvel ideal, direcionando o cliente a encontrar a propriedade conforme o seu perfil etc.

Como visto, comprar um imóvel é uma ação que envolve várias pessoas, órgãos, empresas e, por isso, não é uma tarefa muito fácil. Realizar essa função com o apoio de uma imobiliária de credibilidade transforma todo o processo em uma tarefa simples, eficiente e segura. Uma propriedade desse tipo é um bem de alto valor e, por esse motivo, escolher a imobiliária certa pode fazer grande diferença a curto, médio e longo prazo.

Se você está em busca de uma imobiliária confiável, que pode auxiliá-lo no processo de compra de imóveis e que garante qualidade nos seus serviços prestados, entre em contato conosco! Nós, da Quadra Imóveis, teremos o maior prazer em atendê-lo.

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