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Adquirir uma casa própria é o sonho da maioria das pessoas, não é verdade? Seja um imóvel em sua cidade de residência, seja um imóvel na praia, é preciso ter um bom planejamento financeiro e muita disciplina para alcançar esse objetivo. Essa pode não ser uma tarefa fácil — no entanto, existem maneiras de torná-la possível. Mas, para concretizar a compra, é necessário escolher se fará um financiamento ou consórcio imobiliário.

Na primeira opção, você pode solicitar crédito a uma instituição financeira, que o ajudará a financiar o valor da propriedade; já na segunda, será formado um grupo de pessoas com o objetivo de abater o valor total da propriedade, dividindo-o em prestações mensais.

Para que você entenda melhor como funcionam tanto o financiamento como o consórcio imobiliário, separamos uma série de informações úteis a respeito de cada opção. Quer saber mais? Então, continue a leitura do artigo para conferir!

Financiamento ou consórcio imobiliário? Quais são as diferenças?

Primeiramente, vamos abordar de maneira mais ampla as principais características que diferenciam o consórcio do financiamento de imóveis.

Consórcio:

  • pagamento de fundo de reserva, taxa de administração e seguro prestamista;
  • não entrega o imóvel imediatamente;
  • reajustes todos os anos pelo INCC;
  • em geral, oferece prazos inferiores aos do financiamento;
  • é preciso pagar o aluguel de onde você mora até que ocorra a contemplação;
  • imóveis podem ser mais valorizados do que o reajuste anual do INCC da carta de crédito;
  • risco de comprometer o crédito por conta de inadimplência dos demais participantes.

Financiamento:

  • reajustes anuais pela TR;
  • entrega o imóvel imediatamente;
  • é preciso pagar juros;
  • mantém o preço do imóvel travado;
  • permite que as parcelas sejam diluídas em prazos mais longos;
  • possibilidade de que o bem seja valorizado ou desvalorizado ao fim do financiamento.

Tendo essas características em evidência, já é possível chegar à conclusão de que as modalidades são bastante distintas. Dessa forma, para analisar essa questão, é preciso considerar aspectos que vão além dos financeiros.

Pois bem, para que você tenha uma perspectiva mais ampla e acertada, nos próximos tópicos abordaremos o tema de forma mais detalhada.

O que é um consórcio imobiliário?

Como você pôde conferir no tópico anterior, trata-se de uma opção de pagamento para quem pretende comprar um imóvel mas não precisa se mudar imediatamente e, além disso, possa pagar pelo aluguel de onde já mora, somado ao valor das parcelas mensais do consórcio.

De forma simplificada, o consórcio imobiliário consiste em um grupo de pessoas com interesses em comum, formado com o objetivo de arrecadar uma determinada quantia em capital durante um determinado período. Cada integrante do grupo deve contribuir com um valor predefinido todos os meses, formando uma poupança conjunta.

Até o fim do período definido, uma vez ao mês, pelo menos um participante (ou mais) será contemplado e receberá o valor necessário para adquirir seu imóvel por meio de uma carta de crédito.

Vale lembrar, ainda, que o valor com o qual cada integrante contribuirá é definido nas etapas iniciais da criação do grupo do consórcio imobiliário. Sendo assim, essa alternativa se mostra mais vantajosa do que o financiamento de imóveis, já que, em geral, o valor pago pela propriedade é inferior ao dos empréstimos de bancos.

Como ele funciona?

Primeiramente, é preciso procurar um representante de consórcios e fazer a adesão de um contrato. Feito isso, você passa a integrar um conjunto de pessoas físicas e jurídicas que têm o mesmo objetivo: acumular crédito em uma poupança para adquirir um imóvel.

As prestações mensais são calculadas de acordo com o valor total do crédito que será oferecido (preestipulado), além de uma taxa administrativa e um fundo de reserva. Todos os indivíduos que fazem parte do grupo contribuirão com suas devidas participações, formando a poupança.

Apesar de o sorteio para contemplação dos participantes acontecer todos os meses (em igualdade de condições), existem possibilidades de acelerar o processo, como por meio de ofertas de lances com seus próprios recursos.

Não há uma pessoa tomando decisões sobre quem fica com o imóvel do mês, pois isso é sorteado entre os membros do conjunto. O fato é que todos serão contemplados até o fim do período. Ou seja, há uma garantia de que você alcançará seu objetivo mais cedo ou mais tarde.

A seguir, abordaremos outros aspectos que você deve conhecer antes de decidir fechar negócio e assinar o contrato de um consórcio imobiliário.

Quais as taxas e juros?

Uma característica que deve ser levada em consideração na hora de decidir entre financiamento ou consórcio imobiliário é que na segunda opção não há cobrança de juros sobre o valor do crédito desejado.

Certamente, esse é o principal motivo para que o consórcio seja tão popular. Afinal, as parcelas mensais devidas pelos integrantes do grupo ficam bem mais em conta, não é verdade?

Sendo assim, o consorciado deve pagar apenas algumas taxas impostas pelas administradoras, podendo variar de acordo com a adesão de um seguro e as despesas administrativas do grupo em questão. Porém, considerando que esses valores são diluídos nas parcelas, os custos do consórcio se tornam ainda mais baixos do que os de um financiamento imobiliário.

Qual o nível de burocracia?

Em geral, o processo de adesão contratual de um consórcio é bem simples, o que também contribui para o grande número de consorciados. Nessa alternativa, a análise de crédito tende a ser bem flexível, facilitando a vida de quem não pode comprovar renda, por exemplo.

Para se ter uma ideia, até mesmo quem tem restrições no nome pode ser aprovado na solicitação de entrada em um consórcio de imóveis, dependendo da administradora.

Qual a possibilidade de contemplação?

Como já foi mencionado, os sorteios — que acontecem durante assembleias mensais — determinam quem será contemplado em um consórcio.

Os integrantes que estiverem com seus pagamentos em dia concorrem em igualdade de condições nessas ocasiões, e o número de contemplados por vez fica a critério da administradora e da quantidade de membros que integram o grupo.

Todavia, há a possibilidade de adiantar o processo e ser contemplado mais rapidamente por meio de ofertas de lances. Esses lances funcionam como adiantamentos do valor restante a ser pago. Para que você entenda melhor, mostraremos os três tipos de lance em um consórcio imobiliário.

Lance fixo

Além do valor da parcela estabelecida em contrato, o consorciado também contribuirá todo mês com uma porcentagem definida pela administradora.

Entre todos os integrantes que estão dispostos a ofertar lances fixos, recebe o adiantamento da carta de crédito aquele que tiver a cota mais próxima da última sorteada.

Lance livre

No caso do lance livre, fica a critério do consorciado quanto — de seus próprios recursos — ele oferecerá como lance. Como em uma espécie de leilão, a cada reunião da assembleia, o maior lance é contemplado.

Lance embutido

É a alternativa para quem pretende oferecer uma porcentagem do valor da carta de crédito em si como lance, abatendo uma parte do valor final a ser recebido. Assim como no caso anterior, quem oferecer o maior lance é contemplado.

Quem pode fazer um consórcio imobiliário?

Qualquer pessoa física — maior de 18 anos — ou jurídica pode fazer parte de um grupo de consórcio de imóveis.

Além disso, outro aspecto importante para quem tem dúvida entre financiamento ou consórcio imobiliário é o fato de que as restrições são menores do que em financiamentos realizados por instituições bancárias. Dependendo da administradora, até mesmo quem está negativado ou tem restrições no nome pode participar de um consórcio.

Porém, é importante saber que essa avaliação será realizada no ato da contemplação para entrega da carta de crédito. Portanto, é aconselhável estar com o nome limpo. Caso contrário, você pode ter problemas para receber o crédito.

Quais são os documentos necessários para fazer um consórcio imobiliário?

Pessoa física

Para pegar sua carta de crédito e receber a liberação do valor para aquisição do imóvel desejado, é preciso apresentar os seguintes documentos:

  • cópia do CPF e RG;
  • cópia do comprovante de endereço atual e dos últimos três meses — podem ser contas de água, energia ou telefone fixo;
  • comprovante de renda — em geral, são pedidos os últimos três contracheques ou a declaração do Imposto de Renda com recibo de pagamento;
  • cópia da certidão de casamento, de união estável ou de nascimento;
  • cópia dos documentos do cônjuge (Imposto de Renda, CPF, RG e certidão de casamento ou de união estável), no caso de pessoas casadas.

Lembrando que, caso ocorram inconsistências ou problemas com a documentação entregue, serão pedidos novos documentos ou será solicitada a apresentação de um fiador, para que o consórcio seja realizado com sucesso.

Além disso, é importante mencionar que esses são os documentos utilizados por padrão em consórcios, mas, a depender da administradora, outros documentos podem ser solicitados para que o consórcio imobiliário seja liberado — ou até mesmo na hora da contemplação.

Pessoa jurídica

  • CNPJ (comprovante de inscrição e de situação cadastral da empresa);
  • Certidão de Regularização (CRF) do FGTS;
  • certidão da distribuição da Justiça Federal e de ações fiscais, civis e criminais da organização;
  • certidão conjunta relativa ao negativo da companhia, aos débitos e tributos federais e à dívida ativa dessa união;
  • certidão de débitos negativos relativos às contribuições previdenciárias.

Além dos documentos acima, também será necessário apresentar as seguintes certidões (originais ou cópias autenticadas​) antes de tomar posse da propriedade:

  • cópias legíveis e autenticadas do Contrato Social das alterações e eleições da Diretoria;
  • versão simplificada da certidão da Junta Comercial do Estado;
  • certidões de pesquisa de dez anos de pedido de distribuições de Falência e Concordatas;
  • certidão conjunta de débitos negativos relacionados aos tributos federais e à dívida da união;
  • certidão dos débitos negativos relativos às contribuições previdenciárias.​

Quais são as vantagens e desvantagens de um consórcio imobiliário?

Não exige pagamento inicial como entrada

Ao contrário do financiamento imobiliário, que exige como entrada um pagamento que representa parte do valor total do imóvel, no consórcio não é necessário investir capital inicial.

Para quem não tem condições de economizar dinheiro regularmente, esse é um dos pontos que tornam o consórcio mais vantajoso do que o financiamento de imóveis.

As taxas administrativas não excedem os juros

Se não há pressa em se mudar para o imóvel, o consórcio oferece a vantagem de custar menos do que um financiamento, no final das contas, já que as taxas administrativas são significativamente mais baixas do que os juros praticados pelos bancos.

Contudo, é muito importante, antes de tomar a decisão, pesquisar sobre a taxa de administração da empresa que gerenciará o contrato do seu consórcio, para que você encontre a opção mais adequada ao seu perfil.

Consórcios imobiliários aceitam o uso de FGTS

De todas as opções de consórcio existentes, a de imóveis é a única categoria que permite o uso do FGTS como lance, para que o integrante do grupo eleve suas chances de ser contemplado e possa receber a carta de crédito antecipadamente.

Vale ressaltar ainda que o FGTS também pode ser utilizado como quitação do valor total do consórcio. Portanto, é importante conhecer as regras e exigências para investir o FGTS em um consórcio imobiliário:

  • é preciso ter, pelo menos, três anos de contribuição no FGTS, não necessariamente por meio de um emprego;
  • o FGTS pode ser usado apenas em consórcios com valor de até R$ 650 mil — com exceção para os estados de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro e para o Distrito Federal, em que o valor máximo é de R$ 750 mil.

Possibilidade de participar mesmo com restrições no nome

Não é uma regra e pode variar de acordo com a administradora, mas, como já dissemos, se você está decidindo entre consórcio ou financiamento imobiliário, saiba que na primeira opção há a possibilidade de participar mesmo que existam restrições em seu nome.

Incerteza e demora para contemplação

Caso você não possa contar com uma boa quantia para dar um lance vencedor, terá que depender da sorte para ser contemplado e ganhar o direito à carta de crédito, e isso pode demorar meses.

Em casos extremos, em que o integrante não é sorteado até o encerramento do grupo, o período de espera pode levar anos. Certamente, é uma situação bastante inconveniente para quem tem urgência em se mudar.

Consórcio imobiliário: tire todas as suas dúvidas com este guia

Neste e-book explicamos quais são as principais particularidades do consórcio imobiliário. Assim, você pode tirar as suas dúvidas e ver se essa é uma opção adequada para conquistar um imóvel! Confira os principais pontos:
  • O que é e como funciona o consórcio imobiliário?
  • Quais são as vantagens e desvantagens de fazer um consórcio?
  • Por onde começar?

O que é um financiamento imobiliário?

De forma resumida, o financiamento de um imóvel consiste em um empréstimo adquirido em uma instituição bancária, com a finalidade de comprar um imóvel.

Enquanto o banco cumpre sua parte do acordo fazendo o pagamento à vista ao proprietário do imóvel, você paga o empréstimo. O pagamento é realizado de duas formas: uma parte à vista, conhecida como entrada, e o restante em parcelas mensais.

Sendo assim, todo financiamento imobiliário cobra juros. Isso significa que, além do valor total do imóvel, você deverá pagar uma porcentagem equivalente ao dinheiro emprestado pelo banco.

Apesar das taxas de juros, uma grande parcela da população tem preferência por essa modalidade, já que, além de dividir o pagamento em longos períodos, há a vantagem de que o imóvel será entregue assim que o financiamento for aprovado.

Como funciona um financiamento imobiliário?

Após encontrar o imóvel que você deseja adquirir, o primeiro passo é ir a algumas instituições bancárias e solicitar uma simulação do financiamento e uma pré-aprovação de crédito.

As taxas de juros podem variar de banco para banco, por isso, é aconselhável procurar mais do que uma instituição bancária. Quanto maior for a taxa, maiores serão as parcelas do financiamento.

Após a análise de crédito, caso você seja aprovado, a instituição bancária solicitará a entrega dos documentos para a formalização de um contrato entre as partes envolvidas.

Quais são as principais opções de financiamento imobiliário?

Existem diversas opções de programas de financiamento, mas as mais conhecidas são:

  • Programa Minha Casa Minha Vida: destinado a famílias com renda mensal de até R$ 6,5 mil que pretendem adquirir um imóvel, o programa oferece taxas de juros mais baixas do que as demais opções;
  • Sistema Financeiro de Habitação (SFH): destinado à aquisição de imóveis com valores de até R$ 750 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais e no Distrito Federal, e R$ 650 mil nos demais estados brasileiros.

Além dessas opções, também existe o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), destinado à compra de imóveis com valores superiores aos do SFH, e o Pró-Cotista, que conta com regras semelhantes às do SFH, destinado especificamente aos assalariados que fazem recolhimento do FGTS.

Quando é viável fazer um financiamento imobiliário?

Ao realizar um financiamento, você terá mais tempo para quitar o valor total do imóvel e pagará o empréstimo em parcelas mensais. Caso você more de aluguel e tenha capital para dar de entrada, o financiamento pode ser a opção mais viável, já que seu dinheiro será usado como investimento para aquisição de uma propriedade.

Lembre-se de que, quanto maior for a entrada, menores serão o valor das prestações e a quantidade de parcelas que você terá que pagar. Por isso, a escolha entre um financiamento imobiliário e um consórcio também depende de quanto dinheiro você tem disponível para investir.

Quais são os documentos necessários para fazer um financiamento imobiliário?

Pessoa física

São eles:

  • CPF;
  • RG;
  • certidão de nascimento ou, se casado, certidão de casamento;
  • certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais.

Caso você pretenda usar o FGTS na quitação do financiamento, deverá apresentar também:

  • cópia de um comprovante de residência de no máximo três meses atrás;
  • extrato original, datado, atualizado e carimbado do FGTS, emitido em uma agência da Caixa Econômica Federal;
  • cópia da Carteira de Trabalho (CTPS);
  • cópia de um comprovante de residência antigo de no mínimo um ano atrás;
  • cópia da última declaração do Imposto de Renda (IR);
  • cópia da última declaração do Imposto de Renda do cônjuge, no caso de pessoas casadas ou em união em estável.

Pessoa jurídica

  • CNPJ;
  • Contrato Social ou Estatuto Social original com todas as últimas alterações contratuais e estatutárias;
  • Certificado de Regularidade do FGTS (CRF);
  • Certidão Negativa de Débito do INSS;
  • Certidão de Quitação de Tributos Federais (CQTF).​

Quais são os prós e contras de um financiamento imobiliário?

Compra imediata

Se você for aprovado na análise de crédito e apresentar todos os documentos exigidos, cumprindo com todas as regras e exigências do financiamento imobiliário da instituição bancária, a compra do imóvel será imediata.

Ou seja, você receberá o dinheiro para adquirir a propriedade em questão e poderá morar nela dentro de alguns dias (basta que a documentação do contrato seja finalizada).

Taxas, juros e seguros

Um dos aspectos que podem gerar dúvidas na hora de escolher entre um financiamento ou consórcio são as taxas, juros e seguros, pois, assim como em qualquer empréstimo, esses valores devem ser pagos a quem emprestou o dinheiro, correto?

Algumas taxas e seguros também devem incrementar o valor das parcelas mensais, fazendo com que o custo do financiamento seja superior ao do consórcio.

Se você tem urgência em se mudar e não pretende arcar com um aluguel somado a uma parcela mensal ou ainda ter que dar lances para aumentar suas chances de contemplação, a opção de financiar um imóvel é a melhor escolha.

Auxílio de profissionais especializados durante todo o processo

Outro aspecto vantajoso que você deve considerar, se estiver em dúvida entre fazer um financiamento ou consórcio imobiliário, é que, no caso do financiamento, pode-se contar com a consultoria de corretores de imóveis altamente habilidosos, o que torna o processo mais simples e menos burocrático.

Quando o financiamento imobiliário é a melhor opção?

Como você pôde conferir no decorrer deste conteúdo, qualquer processo para adquirir um imóvel está diretamente ligado às suas necessidades, independentemente de ser um financiamento ou consórcio imobiliário.

Porém, não podemos negar que a opção de poupar dinheiro e investir para gerar acúmulo e dar entrada em um imóvel que pode ser entregue imediatamente é a opção mais viável.

Por mais que o financiamento imobiliário tenha juros e taxas que superem o valor do consórcio, o fato de que o imóvel é entregue na hora evita que você tenha que pagar o valor de um aluguel — além das parcelas do consórcio — durante todo o período até a contemplação. Com dinheiro em mãos, é possível dar uma boa entrada em um financiamento imobiliário para reduzir o valor das parcelas.

Para concluirmos, é importante mencionar que você deve saber como escolher uma imobiliária de confiança para garantir a eficiência e segurança em todas as etapas do financiamento do imóvel em questão. Certamente, ela o ajudará a decidir entre financiamento ou consórcio imobiliário para que você realize o sonho da casa própria de maneira responsável.

O que levar em consideração na hora de escolher entre financiamento ou consórcio imobiliário?

Bom, a fim de que você sane suas dúvidas de uma vez por todas, vamos destacar neste último tópico algumas diferenças importantes a serem consideradas na hora de escolher entre financiamento ou consórcio imobiliário. Você perceberá que detalhes fazem toda a diferença e, por isso mesmo, é crucial estar atento a eles. Continue lendo e confira!

O prazo para ter o imóvel

Um consórcio é vantajoso para quem não tem pressa em colocar as mãos na tão sonhada casa própria e você pode usar esse prazo maior a seu favor. Dizemos isso, por que esse tempo de espera, até que seja contemplado pela carta de crédito no consórcio, pode ser usado para se planejar e ir acertando os detalhes de antemão que são necessários para fazer uma compra acertada.

O financiamento pode ter a vantagem de permitir que você adquira o imóvel mais rapidamente, porém, outras questões precisam ser levadas em conta, como o dinheiro perdido em juros e demais taxas cobradas por quaisquer bancos. Fique atento!

As taxas de juros

Financiando um imóvel hoje você pode pagar de 8,9% até 11% da taxa pós-fixada firmada em contrato. Se optar pelo modelo pré-fixado que não sofre oscilação durante as prestações, o valor mínimo sobe para 12,21% podendo chegar até 13%, como acontece para imóveis no preço acima de 500 mil financiado pelo Banco do Brasil.

No longo prazo, isso significa que você estará pagando muito mais do que o imóvel vale e esse é um detalhe que muitas pessoas não param para pensar por imediatismo.

No consórcio não existem juros, mas sim a taxa de administração, fundo de reserva e correção das parcelas pelo Índice Nacional dos Custos da Construção Civil (INCC). Mesmo somados, não costumam chegar ao que se paga de juros aos bancos. Todavia, é preciso ter cautela se as correções do INCC não irão também comprometer o valor da carta de crédito.

A capacidade financeira

O consórcio apresenta a vantagem de atender a várias faixas de renda, sendo possível você entrar como associado de acordo com o que pode arcar naquele momento. O financiamento tem modelos mais fechados e rígidos que nem sempre se adequarão aos seus planos ou capacidade financeira.

Todavia, se você precisa de um imóvel com urgência e chegou à conclusão de que o financiamento é a melhor opção, terá o benefício de pagar parcelas fixas no modelo pré-fixado, que ainda que tenha juros altos, trarão a certeza de que as parcelas não se alterarão.

No caso do consórcio, isso pode mudar de figura por conta do INCC. Isso significa que quando você receber a carta de crédito o imóvel poderá estar um pouco mais caro do que o previsto e, talvez, você precise de um pouco mais de dinheiro para realizar a compra.

O valor de entrada

Bom, esse talvez seja um dos diferenciais mais relevantes entre financiamento e consórcio imobiliário. Dizemos isso porque no financiamento é sempre esperado um valor de entrada para compra e que nem sempre condiz com os planos de quem está se preparando para realizar a aquisição de um imóvel.

No caso do consórcio imobiliário, você fica livre dessa obrigação e pode começar a pagar diretamente as parcelas que mais tarde se tornarão a carta de crédito quando você for sorteado. Isso certamente descomplica as coisas e torna o objetivo de adquirir um imóvel um processo mais simples.

A própria burocracia envolvida nesse processo é bem menor, fazendo com que seja mais fácil entrar para um consórcio do que em um financiamento que exige a avaliação de diversos documentos e condição financeira do interessado.

Como pode ver, não é difícil enxergar qual dessas alternativas para comprar um imóvel vale mais a pena. Com as informações certas, se pode vislumbrar a melhor opção e realizar uma compra acertada.

Descobriu e entendeu qual a melhor opção para você entre financiamento ou consórcio imobiliário? Então aproveite para entrar em contato conosco agora mesmo e conhecer as opções que temos para o seu objetivo!

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