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No Brasil, a aquisição de imóveis é considerada não só um investimento financeiro, mas também uma segurança pessoal bastante tradicional. Não em vão, muitos brasileiros optam pela compra de um imóvel com vista à consolidação de patrimônio e renda com aluguel.

Por outro lado, na última década, em função da queda nos valores da locação, o aluguel deixou de ser um bom negócio apenas para o locador. Na verdade, para o locatário, em muitos momentos da vida, a decisão mais acertada pode ser alugar um imóvel. Seja para começar um novo negócio ou em uma eventual mudança de cidade.

Afinal, o aluguel oferece maior mobilidade, comprometimento em curto prazo e custo de manutenção inferior à aquisição de um bem imóvel. Além disso, a possibilidade de “testar” problemas considerados estruturais e/ou difícil solução é um grande benefício da modalidade.

Essas são apenas algumas das razões pelas quais o mercado de aluguel anda tão aquecido. No entanto, é importante salientar que existem diversos cuidados necessários para criar e manter uma relação saudável e duradoura entre locador e locatário.

Por isso, se você está pensando em disponibilizar um imóvel para locação, ou quer alugar um imóvel residencial, ou comercial, este é o post certo para você. Acompanhe conosco todos os detalhes de um contrato de aluguel.

Por que fazer contratos de aluguel?

Não importa se a relação locador/locatário se dará entre irmãos, amigos ou parceiros de negócios. Não caia na bobagem de desconsiderar a necessidade de um contrato de locação.

Afinal, quando falamos de patrimônio é preciso ressaltar que, em uma eventualidade, terceiros (herdeiros ou responsáveis) podem vir a ser obrigados a cumprir com o que foi previamente acordado. Claro, desde que exista registro do que foi acertado.

Por isso, o contrato de aluguel (residencial, de temporada ou comercial) é imprescindível. Mesmo nos casos em que os valores acertados sejam apenas simbólicos. Agora, se a relação é apenas comercial, o contrato de aluguel torna-se ainda mais relevante.

Além disso, é este documento que garante tanto os direitos do locador e do locatário, esclarecendo os termos de ocupação do imóvel e evitando possíveis divergências e contendas judiciais.

É evidente que não basta redigir um contrato de aluguel. Ele precisa ser elaborado contemplando a legislação mais recente, os dados das partes envolvidas e o maior número possível de situações.

Portanto, acredite, é altamente não recomendado utilizar modelos prontos da internet, contratos de locação antigos, de amigos ou de outros imóveis.

Afinal, um contrato de aluguel é muito mais do que um mero papel, sendo considerado um título executivo extrajudicial. Ou seja, este documento garante ao locador a possibilidade de ajuizar uma ação de execução, sem necessidade de um processo de conhecimento prévio. Garantindo celeridade e menor complexidade na cobrança de valores devidos.

Mas o que é contrato de aluguel e como deve ser elaborado? Veremos a seguir!

O que é um contrato de aluguel?

Um contrato de aluguel nada mais é do que o documento pelo qual uma das partes (locador) se compromete a ceder à outra (locatário), por tempo determinado ou não, a posse do imóvel (residencial ou comercial), mediante certa retribuição.

No Brasil, o contrato de aluguel, comercial ou residencial, está regulamentado pela Lei nº 8.245/91, a conhecida Lei do Inquilinato. É a norma que determina os direitos, deveres, obrigações, para ambos os lados da relação locatícia, estabelecendo inclusive, os limites dos contratos particulares.

Para que serve esse tipo de contrato?

De modo simples e direto, o contrato de aluguel tem como finalidade estabelecer os direitos e deveres das partes. Entre os direitos e deveres mais comuns de locatários e locadores estão os listados abaixo!

Deveres do locatário ou inquilino

●      garantir a manutenção das boas condições do imóvel;

●      manter em dia o pagamento do aluguel e encargos;

●      entregar o imóvel no mesmo estado de conservação que o recebeu;

●      promover o reparo dos danos de sua responsabilidade;

●      arcar com as despesas decorrentes de prestação de serviços públicos;

●      viabilizar vistorias e visitas de terceiros ao imóvel (em caso de negociação);

●      observar e obedecer às regulamentações do condomínio.

Direitos do locatário ou inquilino

●      gozar de forma plena de todas as dependências do imóvel, desde que observadas as limitações legais e contratuais;

●      solicitar ao locador o reparo de qualquer dano ou defeito de sua responsabilidade.

Deveres locador

●      disponibilizar o imóvel em boas condições de uso;

●      responsabilizar-se por problemas pré-existentes à locação;

●      arcar com os custos das taxas de intermediação (ficha cadastral, elaboração de contrato) e de administração imobiliária;

●      fornecer recibo ao locatário;

●      pagar os impostos, taxas e prêmio de seguro complementar contra incêndio, salvo disposição contrária em contrato;

●      arcar com os valores referentes às despesas extraordinárias de condomínio.

Direitos do locador

●      solicitar ao inquilino cópia dos recibos de impostos e taxas referentes ao imóvel;

●      solicitar a realização de visita ou vistoria, desde que previamente agendado.

Quais são os benefícios do contrato?

O registro dos termos e condições de locação do imóvel configura-se como uma garantia tanto para o locador quanto para o locatário. Como explicamos no começo do artigo, para o locador, o registro de cessão do imóvel garante em caso de necessidade, a execução judicial dos valores devidos de maneira mais rápida e simples.

Já para o locatário, a formalização do acordo, garante, entre outros benefícios, a preferência do locatário numa futura oferta de compra e venda. Além disso, um bom contrato deve contemplar uma cláusula de causas de resolução do contrato.

Essa é uma forma de determinar a solução de conflitos decorrentes das hipóteses de descumprimento contratual ou casos excepcionais, sem que haja necessidade de ingressar com uma ação judicial.

Quais pontos devem ser elaborados nos contratos?

Assim como em qualquer documento com valor jurídico, é necessário que o contrato de aluguel contenha os dados pessoais das partes envolvidas. Bem como informações básicas, tais como: descrição do imóvel, duração do contrato, valor do aluguel, direitos e deveres das partes. Questões sobre multas, reajustes e garantias também são fundamentais, como descreveremos a seguir!

Multas

O objetivo de uma cláusula de multa em um contrato de aluguel é reforçar a necessidade de cumprimento do acordo. Ou seja, garantindo maior cuidado de ambas as partes às cláusulas estabelecidas. Assim o melhor é que o documento contenha uma cláusula que estabeleça de forma clara e inequívoca algumas questões. Tais como os valores das multas relacionadas ao tempo de contrato até a conservação do imóvel.

Por exemplo, se uma das partes decidir rescindir o contrato antes do prazo, cabe a ela arcar com a multa estabelecida no documento. Conforme determina o artigo 4º da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, a multa por rescisão antecipada deve ser calculada proporcionalmente, levando-se em consideração os meses restantes para o encerramento do contrato. De outro modo, considerar-se-à a cláusula como abusiva.

Já no que tange à penalização do inquilino por atraso no pagamento, o usual é que a multa seja de 10% (dez por cento) do valor do aluguel.

Garantias

A Lei do Inquilinato não determina a necessidade de apresentação de garantias. Apesar disso, o instrumento é bastante comum nos contratos de locação no Brasil. Na verdade, é muito difícil ou quase impossível encontrar um locador que aceite firmar um contrato de aluguel sem qualquer garantia.

Contudo, a legislação proíbe ao locador exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato. Por isso, vale a pena estar atento às quatro garantias possíveis de acordo com a Lei do Inquilinato: .

Fiança

Essa é uma das garantias mais usuais no Brasil, mas conta com o inconveniente de envolver uma terceira ou quarta parte. Isso porque além de um parente ou amigo que se compromete a cobrir a parcela do aluguel caso o locatário não arque com os pagamentos, pode ser necessário que o cônjuge do mesmo também dê anuência ao contrato. O que pode ser um tanto quanto constrangedor.

Além disso, comumente, existe a exigência de que o fiador possua renda 3 vezes superior ao aluguel ou imóvel em seu nome na mesma cidade ou região da locação.

Seguro Fiança

Modalidade de segurança já ofertada por algumas das maiores seguradoras no país, o seguro fiança é a garantia com maior grau de autonomia possível. Com valores, em média, equivalentes a um aluguel, pode ser pago à vista ou mensalmente e, geralmente, deve ser renovado a cada ano.

Depósito Caução

A melhor opção para quem não quer depender da colaboração de terceiros e tem algum recurso disponível. Nessa modalidade, o locatário realiza um depósito equivalente a três meses de aluguel. Ao final do contrato recebe o valor reajustado pela poupança.

Vale lembrar que nessa modalidade, podem ser realizados descontos com a finalidade de arcar com reformas e/ou manutenções exigidas para entrega do imóvel. Vale lembrar que o caução não pode ser renovado (será válido durante todo o contrato).

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

De acordo com a Lei do Inquilinato, instituições autorizadas pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a exercer atividade de administração de carteira de títulos e valores mobiliários passaram a contar com a possibilidade de constituição de fundos de investimento que permitam a cessão fiduciária de suas cotas com fins de garantir contratos de locação de imóveis.

Em caso de inadimplência, caberá ao locador acionar judicialmente o agente fiduciário, a reverter as cotas em seu favor.

Reajustes

O reajuste do valor do contrato de aluguel ocorre anualmente. Sempre na data de aniversário do contrato (data de assinatura do contrato). O reajuste deve ser calculado pelo índice de inflação determinado em contrato e devidamente acordado entre as partes.

Os índices mais comuns para reajuste desse tipo de contrato são:

●      IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas;

●      INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, divulgado pelo IBGE;

●      IPCA: Índice de Preços ao Consumidor Amplo, divulgado pelo IBGE.

●      IPC: Índice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE;

●      IGP-DI: Índice Geral de Preços – “Disponibilidade Interna”, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas;

No entanto, se o contrato de aluguel não previr o índice a ser utilizado ou não houver acordo entre as partes, a lei do inquilinato determina que deve ser proposta ação revisional de aluguel.

Vistoria

Esse é um documento essencial para locadores e locatários que querem evitar futuras dores de cabeça. De forma simples e clara, a vistoria do imóvel nada mais é do que um relatório detalhado das condições em que o imóvel foi recebido ou em que foi entregue. Devidamente acompanhado por um representante do proprietário e do inquilino e assinado por ambos.

Quais os prazos de vencimento do contrato?

Antes de qualquer coisa, vale ressaltar que cabe às partes definirem o prazo de duração de um contrato de aluguel. No entanto, muito embora o prazo mínimo ou máximo seja determinado pela lei, muito se discute sobre qual o período ideal para locações residenciais e comerciais.

Em se tratando de contratos para usos bastante distintos, é evidente que o que se ajusta a uma locação residencial, pode não ser o ideal quando se trata de um contrato comercial. Assim como não cabe para um aluguel de temporada. Dessa forma, trataremos cada modalidade em separado.

Locação residencial

No que diz respeito aos contratos de locação residencial, a maior parte dos contratos residenciais têm prazos de 12 ou 30 meses. Sendo que o locador não poderá reaver o imóvel de forma imotivada dentro do prazo estabelecido. .

Já o locatário pode entregar o imóvel a qualquer momento. Basta arcar com a multa compensatória, calculada sobre o tempo restante de contrato. A única exceção está descrita no parágrafo único, do artigo 4º da Lei do Inquilinato, que prevê a dispensa da multa em caso de transferência de cidade, desde que por motivo de serviço e não a pedido do locatário, em contratos inferiores a 30 meses.

Mas então, o que é melhor? 30 ou 12 meses? Vejamos a seguir!

Contratos por 30 meses ou mais

Nas locações com prazo igual ou superior a 30 meses, encerra-se o contrato ao final do prazo, independentemente de notificação, aviso ou motivo. Ou seja, se após o vencimento do contrato, o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 (trinta) dias, sem oposição do proprietário, considera-se o contrato prorrogado, mas sem prazo determinado.

Assim, a partir desse momento, o locador não precisa justificar a retomada do imóvel. Basta solicitar sua entrega a qualquer tempo. No direito imobiliário esse instrumento é chamado de “denúncia vazia”.

Da mesma forma, basta ao locatário, que deseja se mudar, comunicar a decisão ao locador. Sem multas, indenizações ou qualquer outro ônus, desde que preservadas as boas condições do imóvel.

Em ambos os casos, há que se observar a previsão legal de aviso com no mínimo 30 dias de antecedência para desocupação. Bem como atentar-se para o fato de que toda a comunicação realizada entre locador e locatário deve ser formalizada em pelo menos duas vias (locador/locatário) e sempre protocolada pela parte recebedora.

Contratos inferiores a 30 meses

Já nos contratos com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo estabelecido, a locação renova-se automaticamente, por prazo indeterminado. Deste modo, o imóvel só pode ser retomado, nos casos previstos na lei, ou seja, por infração legal ou contratual. Por exemplo: falta de pagamento do aluguel e/ou encargos, necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público, alienação, venda ou cessão do imóvel (respeitado o prazo de 90 dias para desocupação), extinção do usufruto ou fideicomisso (observado o prazo de 30 dias para desocupação).

Há, ainda, a possibilidade de solicitar judicialmente a retomada do imóvel para uso próprio, do cônjuge, dos pais ou dos filhos (desde que não disponham de imóvel residencial próprio), para demolição e edificações aprovadas, ou para obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%.

Em resumo, nos contratos com prazo inferior a 30 meses e que tenham sido automaticamente renovados, há que se justificar a retomada do imóvel.

Locação comercial

Assim como na locação residencial, não há previsão legal de prazo nos contratos de locação comercial. No entanto, é comum que os locatários almejem um período maior de contrato. Isto tendo em vista que fixar e/ou consolidar um comércio e “fazer o ponto”, é um trabalho a médio e longo prazo. Além disso, é comum que os empresários tenham que fazer profundas adaptações no imóvel de acordo com o ramo de atuação.

Ou seja, é necessário investir no imóvel. Por isso mesmo, a maior parte dos empresários tem como demanda, além do prazo mais estendido, o pleito ao direito à ação renovatória.

Para tanto, nos termos do artigo 51 da Lei do Inquilinato, o contrato deve ter sido realizado com prazo inicial determinado de pelo menos cinco anos, ou de vários contratos sucessivos e ininterruptos que somem o mesmo prazo. Também se o locatário estiver explorando seu comércio no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de 03 (três) anos.

Aluguel por temporada

O artigo 48 da Lei do Inquilinato descreve como contrato de temporada aquele destinado a formalizar a relação de “residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Nesse tipo de contrato, de aluguel por temporada, cabe ao locador determinar a forma como receberá o aluguel, sendo facultado o direito de cobrar o aluguel adiantado ou a cada semana, quinzena ou mês, desde que esteja explícito no contrato o termo “aluguel por temporada”.

No entanto, se o inquilino permanecer no imóvel, sem oposição do locador por mais de 90 dias, o contrato será automaticamente renovado, como por “prazo indeterminado”, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

A partir daí, a relação passa a ser regida nos mesmos termos dos contratos de aluguel por prazo inferior a 30 meses.

Como é a utilização das dependências?

Ao optar por alugar o seu imóvel, o proprietário cede (durante certo tempo e a certo valor, ambos determinados em contrato) a posse do bem a um terceiro. Desse modo, o direito ao uso e gozo do bem imóvel, em todas as suas dependências, é automaticamente cedido a terceiros.

Ou seja, proprietário não pode utilizar as dependências de condomínio ou prédio locado. Seja piscina, área de festas ou qualquer outra. Mesmo o acesso ao prédio deve ser previamente agendado com o locatário.

Quais os principais cuidados em um contrato de aluguel?

Como vimos até agora, o contrato de aluguel é fundamental para assegurar uma boa relação entre locador e locatário. No entanto, é preciso que cada parte esteja atenta a diversos pontos. Confira os principais cuidados na hora de firmar um contrato de aluguel!

Locatário

●      procure conhecer e seguir o regimento interno e/ou estatuto do condomínio;

●      solicite ao locador que registre o contrato em cartório, e que inclua uma cláusula de preferência de compra;

●      lembre-se que obras, reformas e benfeitorias de caráter meramente estético podem ser realizadas, mas não serão ressarcidas pelo locador. Por isso, esteja atento à vistoria inicial. Além disso, se perceber qualquer defeito ou vício preexistente comunique o locador imediatamente. Sempre por escrito e com uma via protocolada, como mencionado anteriormente.

●      ao final do contrato de aluguel, exija o comprovante da entrega das chaves ao proprietário ou imobiliária. Bem como cópia do laudo de vistoria. Também é prudente providenciar o consumo final das contas de consumo (água, luz, gás, etc) e retirá-las de seu nome.

●      tenha em mente que um bom negócio é aquele favorável para ambas as partes. Por isso, cumpra o contrato e se empenhe em preservar as condições do imóvel.

Locador

●      elabore um contrato de aluguel de acordo com a legislação vigente. Esteja atento às cláusulas que podem ser consideradas abusivas. Registre o contrato no Cartório de Títulos e Documentos, bem como a garantia oferecida pelo inquilino.

●      lembre-se que gastos indispensáveis e imediatos, como obras de reformas e benfeitorias essenciais à segurança e estrutura do imóvel podem ser feitas pelo inquilino e posteriormente cobradas ao locador. Desde que comprovada a necessidade e o montante gasto. Por isso, esteja disposto a ouvir e colaborar com o inquilino, buscando soluções conjuntas, menos dispendiosas e que atendam a ambas as partes.

●      registre no contrato a necessidade de apresentação e envio de cópia dos comprovantes das contas em seu nome, como condomínio e IPTU.

●      documente a obrigatoriedade da transferência de titularidade das contas de consumo (água, luz, telefone, internet, gás).

●      faça uma vistoria detalhada, no início e término do contrato.

●      seja paciente e cauteloso ao descrever o imóvel. Esse trabalho pode evitar muitas dores de cabeça.

●      não se constranja em cobrar por danos ao imóvel. Locação é um negócio rentável, mas precisa ser entendido como um ramo comercial.

●      cumpra todas as cláusulas do contrato e exija o mesmo do seu inquilino. Se houver algum problema ou divergência, procure a imobiliária e cobre providências. Na ausência de uma, converse diretamente com o inquilino.

Qual a importância de contar com uma imobiliária?

Como você deve ter percebido, a lei do inquilinato no Brasil não é exatamente simples. Por isso, contar com a ajuda especializada de uma imobiliária na hora de locar um imóvel garante segurança legal, comodidade e tranquilidade!

É a imobiliária que fará o papel de intermediar a relação entre as partes, facilitando e agilizando a solução de possíveis divergências e conflitos. E, acima de tudo, assegurando os direitos e deveres, tanto do locador quanto do inquilino.

Isso só é possível porque uma boa imobiliária conta com o time de profissionais necessários para acompanhar todo o processo, ou seja, corretores, vistoriadores, advogados e gerentes comerciais treinados para acompanhar as mudanças legais e do mercado.

Uma equipe capaz de orientar tanto proprietários quanto inquilinos desde a escolha do imóvel até a rescisão, passando pela assinatura do contrato de aluguel e declaração no imposto de renda.

Trabalhamos há mais de 35 anos para atender um público exigente, que busca segurança, ética, transparência e as melhores oportunidades na hora de fechar negócio.

Por isso, se você tem um imóvel e deseja locá-lo ou se está procurando o próximo endereço da sua família ou negócio, entre em contato com a Quadra Imóveis!

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