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Nos dias atuais, com o aumento da violência e a decorrente queda da qualidade de vida nas grandes cidades, está cada dia mais difícil encontrar um imóvel (apartamento ou casa) que ofereça segurança, espaço e privacidade. Justamente por essa razão – e tendo em vista atender ao seleto grupo de consumidores que não abrem mão de viver bem – tem crescido o número de empreendimentos especializados para quem quer adquirir uma casa em condomínio fechado.

Afinal, tem coisa melhor do que o aconchego de uma casa confortável? Daquele espaço para ficar com quem se ama? Ou receber os amigos e parentes, brincar com filhos e/ou sobrinhos, conversar com os vizinhos? Pois então, nossa casa, nosso lar, é o lugar no qual desfrutamos de tempo com quem mais amamos. Onde construímos nossas lembranças, vivemos momentos inesquecíveis.

Por isso, escolher um imóvel para viver, constituir família e criar os filhos não é mesmo uma tarefa fácil. E demanda, antes de qualquer coisa, pleno entendimento dos nossos anseios, estilo de vida e planos.

Exatamente por isso – e pelo fato de o mercado ter assimilado a existência de diversos fatores que levam o consumidor a optar por esse tipo de imóvel, seja para construir ou comprar –, a decisão de morar numa casa em condomínio fechado deixou de ser meramente sinônimo de status. Hoje, adquirir esse tipo de imóvel, é considerado por muitos uma excelente opção de investimento, seja para morar ou constituir patrimônio.

Caso o objetivo seja residir no imóvel, sua aquisição garante qualidade de vida incomparável, com bom custo-benefício. Isso porque possibilita que despesas relacionadas à segurança e lazer sejam compartilhadas pelos moradores e/ou proprietários, como veremos neste artigo.

Por outro lado, se a aquisição tiver como objetivo a constituição de patrimônio, o comprador terá a certeza de investir em um imóvel que será valorizado ao longo dos anos. Especialmente se estivermos falando de casas em condomínio com construção sustentável.

Mas você sabe como funcionam os condomínios e quais são as vantagens de morar numa casa em condomínio fechado? Se ainda não tirou um tempinho para se dedicar ao tema, temos o post perfeito para o seu momento. Vamos explicar tudo que precisa saber. Vamos lá?

Características e funcionamento dos condomínios fechados

Afinal, o que caracteriza um condomínio fechado?

Os condomínios fechados são uma forma de organização habitacional na qual é restrito o acesso a não moradores e veículos não credenciados. Geralmente, a área dos condomínios é murada e conta com portarias de acesso protegidas e monitoradas por empresas terceirizadas e/ou funcionários contratados pela administração do condomínio.

Outra característica marcante desse tipo de empreendimento é a existência de áreas comuns de convivência. Quadras, piscinas, parquinhos, áreas gourmet, salões de festa, entre outros, são exemplos de espaços compartilhados pelos moradores. E tudo isso fica sob a gestão da administração local. A seguir, explicamos como se dá a administração dos condomínios.

Como é regulamentada a administração dos condomínios?

Assim como nos edifícios residenciais, a administração de um condomínio de casas é regida pelo Código Civil (artigos 1331 e 1358) e pela Lei Federal 4591/64, segundo a qual:

Art. 9º — Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembleia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

Ainda de acordo com lei, devem-se observar os procedimentos necessários para devida legitimidade desses documentos, a saber:

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

§ 2º Considera-se aprovada e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.

Quem é responsável pela administração?

Mas, de quem é a responsabilidade de fazer cumprir as normas do condomínio e realizar a administração cotidiana? Pois bem, a função, muitas vezes delicada, cabe ao síndico.

A escolha do mesmo é regulamentada pela Convenção de Condomínio. Ao documento cabe disciplinar a eleição do síndico, para mandato com duração inferior a 2 anos, permitida a reeleição. Entre as funções do síndico estão, segundo a lei:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

             c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento Interno;

             d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

            e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembleia;

             f) prestar contas à assembleia dos condôminos;

            g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei nº 6.434, de 15.7.1977).

Em suma, o síndico é responsável pela administração das áreas compartilhadas, dos prestadores de serviços, pela gestão dos recursos arrecadados e pela fiscalização das regras estabelecidas pela Convenção de Condomínio e Regimento Interno. Responsabiliza-se, ainda, pela aplicação de multas e penalidades em caso de descumprimento das mesmas.

Cabe salientar que o síndico pode ser escolhido entre os condôminos ou constituir-se por pessoa física ou jurídica externa. Nesses casos, será fixado valor remuneratório.

Além disso, o síndico poderá ser destituído, tanto pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou na ausência de artigo que verse sobre o tema, por 2/3 dos condôminos reunidos em assembleia convocada para esse fim. Ressaltamos, ainda, que suas ações devem ser orientadas pelo conselho diretor ou submetidas ao conselho fiscal.

Custos, taxas e multas

No que tange aos custos e taxas, o principal diferencial é a taxa de condomínio. Esta taxa corresponde à cota de cada condômino sobre o rateio das despesas condominiais. Nesse custo, estão inclusos os valores dos gastos com administração, vigilância, iluminação, limpeza e manutenção das áreas comuns, conservação de áreas verdes, entre outros.

Além disso, geralmente, junto à taxa de condomínio, os moradores também arcam com os valores referentes à criação e manutenção de um fundo de reserva. Despesas extraordinárias como reformas e melhorias são cobertas por este fundo. Assim, como determina a Lei Federal 4591/64:

Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.

§ 1º Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.

§ 2º Cabe ao síndico arrecadar as contribuições competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembleia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembleia.

Lembramos que o custeio dos serviços públicos não é incluído na taxa de condomínio, uma vez que ele é coberto pelas taxas específicas e pelo Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) pago por unidade. Aqui, cabe ressaltar, que o IPTU em condomínios é referente ao imóvel individual, acrescido do valor relativo à fração ideal.

Bem, agora você deve estar pensando: com tudo isso, vale a pena morar em uma casa em condomínio fechado? A resposta é sim. E vamos contar por quê.

6 vantagens de morar em uma casa em condomínio fechado

Viver em uma casa em um condomínio fechado vai proporcionar a você e sua família uma experiência única, um salto de qualidade de vida incrível. Isso porque esse tipo de empreendimento oferece uma gama de serviços e ambientes compartilhados diferenciados, que vão garantir mais segurança, privacidade e diversão para toda a família.

Tudo com excelente custo-benefício. Uma vez que as despesas com a construção e manutenção de playground, piscina, quadra de esportes, jardim, salão de festas, sala fitness, sauna, entre outros, são também divididas entre os condôminos.  Além, é claro, dos custos com segurança, monitoramento eletrônico e vigilância.

Ou seja, a taxa de condomínio e outros custos que já descrevemos, se colocados na “ponta do lápis”, podem até ser uma economia, não um gasto excessivo ou absurdo. Sem falar no tempo poupado e nas dores de cabeça evitadas a fim de se realizar a administração desses espaços.

Mas não é só isso. Listamos outros 6 excelentes motivos para você começar a procurar uma casa em condomínio fechado já.

1. Mais segurança

Infelizmente, vivemos em um país cada dia mais violento. E — ainda que erguer muros ao redor das nossas casas não seja a medida que desejaríamos tomar — temos o dever de proteger aqueles que mais amamos. Nesse sentido, morar em uma casa em condomínio fechado pode ser um fator determinante para a qualidade de vida da sua família.

Afinal, condomínios fechados contam com os mais modernos e eficientes sistemas de segurança. Câmeras de última geração distribuídas por todo o perímetro, muros, cercas elétricas, vigilantes armados, alarmes e portaria 24 horas. Um conjunto de recursos materiais e humanos capaz de realizar o devido controle das entradas e saídas 365 dias por ano, além do monitoramento fulltime das áreas comuns.

2. Mais privacidade

Morar em uma casa em condomínio fechado vai garantir que você tenha absoluto controle sobre quem entra e sai da sua residência. Ainda que sejam seus convidados, todos terão que passar pela devida identificação na portaria e aguardar a sua autorização para entrar no condomínio.

Ou seja, os visitantes indesejados sequer terão acesso à sua residência. Até funcionários de empresas como os Correios ou entregadores de jornais e revistas só têm acesso até a portaria. O próprio condomínio se responsabiliza pela entrega a partir desse ponto.

Além disso, você não será mais importunado com o barulho excessivo das ruas ou por vendedores ambulantes, por exemplo. Já pensou no sossego?

3. Mais convivência

Um dos grandes dilemas dos pais na atualidade é como proporcionar aos filhos a socialização necessária. É claro que a escola cumpre esse papel com relativo sucesso. No entanto, não pode ser a única responsável por proporcionar aos pequenos as lições mais básicas da vida em sociedade.

Mas como fazer isso em cidades nas quais percorrer 10 quilômetros até a casa de um amigo ou primo pode levar quase uma hora?

Pois bem, a possibilidade de seus filhos criarem laços de amizade com vizinhos com os quais podem brincar e se divertir sem sair do condomínio pode ser a melhor alternativa.

E, é compreensível, que a partir desses laços, surjam, também, outras amizades entre as famílias. O que pode ser uma das grandes vantagens de se morar em uma casa em condomínio fechado. Afinal, com a rotina atribulada e todos os nossos afazeres, achar um parceiro de tênis, de corrida ou squash perto de casa pode ser o que falta para você começar a se exercitar.

Além disso, muitos condomínios incentivam o fortalecimento do sentimento de comunidade, promovendo uma serie de atividades e eventos sociais internos. Festa das crianças, da família, das bruxas, Carnaval, entre outros. Para quem não se sente confortável em eventos gigantescos com muitas pessoas desconhecidas, isso pode ser um diferencial na vida social.

4. Mais diversão

Piscina, quadra de tênis, de basquete, campo de futebol, academia, parque, lago, pista de corrida e espaço gourmet são apenas alguns dos atrativos de condomínios fechados. O que, é claro, garante muito mais diversão para crianças e adultos. Tudo sem precisar tirar o carro da garagem.

5. Mais comodidade

A maioria dos condomínios fechados tem localização privilegiada. Razoavelmente distantes do centro urbano, mas com boas vias de acesso. Isso garante — ao mesmo tempo — a tranquilidade e sossego desejados, sem perder a mobilidade.

Além do mais, costumam contar com comércio e serviços locais ou nas redondezas capazes de atender as necessidades básicas dos moradores. Estamos falando de farmácias, supermercados, agências ou postos bancários, escolas e cursos de idiomas que já perceberam o potencial dessas regiões.

6. Mais qualidade de vida

Como você pode ver nos itens acima, viver em uma casa em condomínio fechado pode te poupar muitas preocupações. Isso, por si só, seria motivo para a redução do estresse cotidiano e a melhora na qualidade de vida.

Mas os benefícios não param por aí. Pense no tempo que você vai desfrutar com seus filhos, nos momentos que passarão juntos, no espaço que terá para receber — com mais frequência — amigos e familiares. Pense no ar mais puro e nos incentivos para a prática de exercícios.

São ou não esses fatores que interferem na nossa qualidade de vida? É para garantir esse tipo de privilégio que trabalhamos tanto ao longo do ano, não é mesmo?

Agora que você já conhece as vantagens de morar em uma casa em condomínio fechado, está na hora de descobrir como escolher o empreendimento dos seus sonhos.

Como escolher um condomínio fechado

Adquirir uma casa em condomínio fechado pode ser o melhor negócio da sua vida. Mas não é uma tarefa fácil: é necessário estar atento aos detalhes e características da casa antes de fazer esse investimento. Até porque adquirir um imóvel desse tipo requer um investimento em dinheiro, mas também em tempo e sonhos.

Por isso, listamos abaixo os pontos mais importantes para você considerar na hora da escolha.

Perfil

Assim como na aquisição de qualquer outro bem imóvel, o processo de compra deve começar com uma reflexão profunda sobre o seu estilo de vida. Você também deve considerar seus planos a médio e longo prazos, assim como a constituição atual e futura da sua família.

O imóvel ideal para um solteirão convicto é completamente diferente daquele feito sob medida para quem quer constituir família e ter filhos. De modo que o estilo de vida — bem como a perspectiva futura — são essenciais para a definição do tipo imóvel a ser adquirido. Isto evitará frustrações e arrependimentos futuros.

Planejamento

Não adianta sair por aí “dando tiro para todos os lados”. Defina o teto que poderá ser investido na compra do imóvel e tenha clareza de onde virá o recurso. Se houver necessidade de financiamento, pesquise suas opções. Atualize-se sobre os documentos necessários para financiar um imóvel e sobre as exigências dos credores. Lembre-se que localização, facilidades de pagamento e o padrão dos imóveis têm forte impacto no custo final.

Se for a caso, analise a possibilidade de vender seu atual imóvel e utilizar o valor levantado como entrada. Ás vezes, reduzir o valor financiado faz muita diferença. Além disso, depois de experimentar viver em uma casa em condomínio fechado, você não vai conseguir morar em outro lugar.

Áreas comuns

Um dos principais atrativos dos condomínios fechados são justamente as áreas comuns. Por isso, observe com atenção os pontos de lazer e entretenimento, especialmente se você tem filhos. Atente-se para a qualidade dos brinquedos e equipamentos instalados e, claro, para a segurança das áreas.

Outro ponto interessante a se observar é o nível de acessibilidade das áreas comuns. Idosos, cadeirantes e deficientes têm grande dificuldade de mobilidade nas cidades grandes. Condomínios fechados podem ser bem mais interessantes para esses grupos específicos.

Já se você tem animais domésticos, verifique as áreas nas quais é permitido o trânsito e a permanência deles. Por fim, procure saber há reserva e utilização de áreas como espaço gourmet, churrasqueira, entre outros.

Segurança

Não se sinta constrangido em fazer todas as perguntas necessárias, bem como eliminar todas as dúvidas existentes. No quesito segurança, se achar necessário, solicite uma conversa com o chefe do setor. Procure saber se o serviço é feito por funcionários ou por empresa terceirizada. Neste último caso, procure saber o histórico da empresa.

Em ambos os casos, informe-se sobre quantas pessoas estão envolvidas na segurança local e como são escolhidas. Também é importante saber quantas câmeras cobrem o perímetro, quem faz o monitoramento e, em caso de necessidade, em quanto tempo verificam uma ocorrência.

Se achar necessário, investigue se houve algum incidente nos últimos meses ou ano. Tenha convicção de que o tempo investido conhecendo o condomínio será compensado com uma compra sem arrependimentos.

Infraestrutura

Nosso sexto e penúltimo ponto, diz respeito à infraestrutura do condomínio. Afinal, esse é um dos grandes atrativos deste tipo de imóvel. Não em vão, construtoras e incorporadoras investem cada vez mais recursos a fim de garantir aos clientes em potencial diversidade e qualidade na infraestrutura local.

No entanto, quanto maior a oferta, mais importante se torna que o consumidor dê atenção especial a este item. É importante que o cliente observe as condições de ruas e praças: pavimentação, iluminação, manutenção e limpeza.

Assim como procure ter informações sobre os serviços de fornecimento de energia, de água, tratamento de esgotos e resíduos e coleta de lixo. Lembre-se que em um condomínio fechado a gestão desses serviços cabe à administração local e não ao poder público. Daí a importância de se inteirar sobre o assunto, antes de tomar sua decisão.

Outro fator importante diz respeito à mobilidade. Verifique a qualidade das vias rodoviárias, bem com a possibilidade de acesso por embarcações ou helicópteros. Em casos de urgências ou emergências médicas contar com um heliponto pode ser vital. E por falar em saúde, verifique a existência de ambulatório médico local e quais são os serviços prestados.

Bem como leve em consideração a diversidade e qualidade dos estabelecimentos comerciais internos. Contar com restaurante, posto bancário, farmácia e mercado próximo de casa é um grande diferencial.

Por fim, mas não menos importante, ressaltamos que é de suma importância ler todos os regulamentos, restrições e condições inerentes à compra da sua casa em condomínio fechado.

Embora possa ser um tanto trabalhoso e, por vezes, ocupar um pouco mais de tempo do que você gostaria, é muito melhor do que descobrir que você não pode deixar seu cachorro na área externa ou estacionar seu carro em frente à garagem.

Também é prudente verificar quais são as penalidades e sanções caso as regras e normas previamente estabelecidas não sejam cumpridas. A princípio, pode parecer um esforço desnecessário ou demasiado. Mas, tenha certeza, será muito melhor investir um tempo nesta tarefa do que ser surpreendido após a mudança.

E então, aprendeu como comprar uma casa em condomínio fechado sem medo de errar? Ainda ficou com alguma dúvida? Se você quiser saber mais sobre esse assunto, baixe nosso e-book sobre investimento em imóveis de luxo. Você vai encontrar outras dicas valiosas para acertar no próximo lar!

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